萬科銷冠寶座讓位綠地 鬱稱白銀時代存貨是負擔
??鬱亮表示，在黃金時代，規模數字本身就是領跑者的標志之一，但在白銀時代，情況會發生很大的變化，不動產價格將結束單邊的快速上漲
??1月5日晚，萬科公佈瞭其12月份銷售及新增項目情況。2014年最後一個月，萬科實現銷售面積206.8萬平方米，銷售金額250.3億元，同比分別增長112.0%和128.7%。2014年萬科累計實現銷售面積1806.4萬平方米，銷售金額2151.3億元，相比2013年分別增長21.1%和25.9%。
??此前一天，綠地集團宣佈，2014年實現預銷售金額2408億元，較上年增長50%；實現預銷售面積2115萬平方米，較上年增長30%。其中，2014年綠地集團海外收入達到153億元，較上年大幅增加467%；預銷售面積42萬平方米，較上年大增568%。
??而這也意味著，萬科把持多年的銷冠寶座正式易主。不過，有接近萬科的人士告訴《證券日報》記者，銷售額第一這個光環確實能給公司帶來一些好處，但在目前這個“新常態”的市場環境下，萬科對這個第一並不是太在意，未來看一個公司的實力如何，應該采用更合理的維度指標。
??鬱亮看重回款
??“就在今天，我們完成瞭年度回款兩千億元的目標。這一成果的背後，凝聚著全體同事一年來的努力和汗水，證明瞭萬科強大的執行力。”在12月23日給員工的一封信中，萬科總裁鬱亮並不掩飾他對過去一年銷售成績的滿意。
??盡管已經很多年不再設立固定的銷售目標，但在鬱亮看來，“回款”自有其真實意義。因為，“隻有獲得回款才是真正的銷售，當我們的傳統業務進入白銀時代，尤其當市場處於調整期的時候，我們需要加倍重視經營性現金流的健康，需要用更嚴謹的尺度來測度我們取得的銷售業績。”
??在肯定成績的同時，鬱亮也提醒同事，當行業進入一個新的時期時，對於傳統業務規模數字的擴張要保持一定的警惕。
??“在黃金時代，規模數字本身就是領跑者的標志之一。但在白銀時代，情況會發生很大的變化。不動產價格將結束單邊的快速上漲。過多的存貨，將不是財富而是負擔；魯莽的投資，將不是機會而是風險。”在這封給員工的信中，鬱亮對於規模的意義提出瞭全新的理解。
??這種謹慎態度，也反映在萬科的投資策略上。公告顯示，12月份萬科僅在深圳、珠海新增加2個項目，對應萬科權益的規劃建築面積約24.5萬平方米。
??“過去一年中各地房價普遍回調，但土地出讓底價還在高位，土地市場的調整尚未結束。”萬科董事會秘書譚華傑表示，“基於這一判斷，萬科在新項目發展上仍然會保持謹慎，對於具體項目，萬科仍然會堅持科學研判，理性投資，回避估值過於樂觀的地塊。”
??拓展消費及產業地產
??而回顧過去的一年，轉型成為萬科提及頻率最高的詞匯。在萬科看來，白銀時代，“領跑者的責任在於率先找到新的出路。”
??2013年，鬱亮首次提出，萬科將由傳統的住宅開發商向“城市配套服務商”轉型。經過這一年多的探索和嘗試，轉型的思路變得逐漸清晰。“具體而言，未來萬科的業務將分為三部分，” 鬱亮表示，“在傳統的住宅領域，我們會按照‘好房子、好服務、好社區’的‘三好’標準，繼續為城市傢庭提供優質的居住服務；同時，我們也會積極拓展消費地產和產業地產領域”。
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??據悉，2015年萬科將加大商業服務、教育、養老等社區配套服務，打造更豐富全面的社區生活體驗；此外，公司將跟隨城市發展腳步，針對養老、醫療、度假等城市發展亟須的需求，為城市居民提供針對性的產品和服務；同時也將拓展產業地產、創業園區等領域，助力城市不同階段的產業發展。
??與業務轉型並進的是萬科在組織管理制度上的變革。2014年上半年，隨著項目跟投制度以及合夥人持股計劃相繼落地，萬科事業合夥人制度正式啟動。
??“在知識經濟時代，知識資本將取代實物資本，成為最活躍的經濟資源。如何用全新的合約安排，激發知識資本的創造力？”對於這一問題，鬱亮給出瞭他的答案，“對於知識密集型行業，合夥人機制很可能取代職業經理人機制，成為知識擁有者建構自身舞臺的未來主流范式。”
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-06/08215958024427294995365.shtml
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