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● 身分證正本，印鑑證明。
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中糧作為論壇的參與者，我們本著積極參與學習的態度。交流主要還是把中糧集團在商業地產這個領域自己的一些感受，一些體會跟與會的朋友們做一個分享。
第二，對2014年房地產行業的發展，顧會長給大傢做瞭很好的展示，整體上是穩步發展，穩定發展與中央的宏觀政策方面來說，對整個行業來說是調控的穩定性，當然在穩定性也有不確定性因素，應該說機遇和挑戰並存，應該說機遇更大於挑戰。李克強總理在政府工作報告中講瞭三個一億，促進一億農業轉移人口落戶到城鎮，改造一億人居住的棚戶區和城中村，引導一億人在中西部地區就近城鎮化。這對我們的消費，對我們的投資，對商業地產都會有巨大的商機。
新浪樂居訊 3月28日，在"2014中國商業地產草屯鎮二胎借貸行業發展論壇"上，中糧集團的副總裁、中糧置地的董事長周政做瞭"變革與發展，商業地產的前瞻性戰略"的演講，他認為，商業地產是一個全過程的管理，從項目的選址開始就要非常的慎重。項目選址之前要先有定位，想明白之後要堅持。整個過程對定位、設計、根據客戶的需求從選址到產品都要有戰略。商戶落位之後整個購物中心能不能運營好，業務能不能提高，消費者能不能滿意，這又是運營環節怎麼樣能夠不斷地持續優化的過程。
從商圈的選擇來說也很重要，一般一線城市核心區有最好，如果沒有次級商圈，城市的副中心，軌道交通方便的地方也是可以的。二線城市盡量要靠比較核心的商圈，每一傢企業的理解不一樣，在地塊方面下面還要進行精細化的測算，你選擇的時候要算賬，必須要對商業區域未來有一個預判，對租金的回報，對這個區域的人流，政府未來會對這個區域進行什麼樣的規劃，城市發展的格局也要進行系統的研究。所以，商業地產要非常的謹慎，這僅僅代表中糧一傢的看法。很多人說，這樣的選擇是不是很難呢？但是不能因為很難就忽視掉瞭我們選擇的原則，這個原則達不到的情況下要盡量的放緩節奏，因為商業地產做一個要選準一個，戰略中還有很多環節，能不能成功的運營需要持續的關註管理，關註整個項目全周期過程的發展，所以它是一個比較復雜的過程。所以，開頭要做好，選址要做好。
中糧集團是1949年與共和國共同誕生的一個國有企業，主要是在糧油食品方面，從田間到餐桌，一個全產業鏈的糧油食品企業。同時，在生活服務方面，在房地產方面又是一個全服務鏈的服務，定位在服務消費者的全產業鏈城市綜合體發展模式。品牌有很多傢喻戶曉的品牌，有魚、肉、米、面、油，包括蕃茄醬、茶葉，蒙牛乳業也加入到中糧集團，再一個就是我買網，主要是食品類。米面油、肉蛋奶，涵蓋瞭所有的領域，當然這其中有國傢的一部分責任，就是糧油視頻全球安全的供應，還有視頻的安全，這是一個企業，一個國傢的責任。與此同時，我們80、90%都是市場化，是完全市場化競爭的行業。旗下集團有八傢上市公司，香港有五傢，國內有三傢。
2013年房地產行業的發展有非常好的形勢，政策面非常的穩定，土地供應、成交量明顯的上升，應該說銷售金額在2013年全國的商品房銷售總額達到8.14萬億，同比增長瞭26%，辦公樓增長瞭35%，商業營運用房的銷售增長瞭18.3%，全國商品房的銷售面積是13.6億平米，同比增長瞭17%，住宅銷售的面積增長瞭17.5%，辦公樓的銷售面積增長瞭27.9%。行業的發展千億俱樂部有瞭6傢，行業呈現瞭百河爭流的局面。行業從甘橄欖型的方式向啞鈴型的方式轉變，各個行業包括中國的制造業的整合，世界發達國傢的整合方向是一致的，就是集中度在逐步提高。前十大房地產銷售額和面積分別增長瞭32%和26%，十大企業拿地規模和金額也均大幅度增長，分別同比增長瞭47%和87%。大型品牌的房企逐漸回歸一、二線城市，拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升到29%。
中糧置地是中糧生活方面的延伸，主要的品牌是大悅城品牌。香港有一個中糧地產，以發展住宅為主；去年年底在香港置地控股成功上市。一個聚焦在住宅，一個是聚焦在商業。主持人前面也做瞭一點介紹，中糧集團主要還是研究中國的商業市場，從消費者的角度出發以後，還是抓住年輕中產階級群體，18-35歲新興的中產階級作為主力市場，抓住瞭主要的定位，年輕、時尚、潮流、品位作為主要的特征。不是對所有的客戶都去關註，因為你要做的工作是做好你聚焦的細分市場，同時以購物中心為核心，以綜合體的方式進行發展，形成全服務鏈的綜合體模式。發展過程中，突出的當然是商業，作為一個品牌的引領。
目前，商業地產參與比較早的企業要穩紮穩打積極求變，主要還是謀求品牌戰略的制高點，不斷在品牌集聚效應方面進行投入，這裡有華潤、萬達、恒隆，包括中糧商業地產。一般傳統的住宅地產企業也大舉進行商業地產，比較典型的像萬科、保利、遠洋、富力、龍湖等，都不同程度的從住宅型轉成住宅加持有型雙輪驅動的發展模式。
下面簡要介紹一下酒店，酒店定位主要是國際高端品牌的合作。三亞的亞龍灣從一集整治到二級開發，這個灣是中國最美的灣，現在去的人說，把它倒過來比夏威夷都可以比，去的朋友應該有所瞭解。這個灣裡以前有20多傢酒店，一級開發都是中糧來做的，中糧自己做有三亞美高美酒店，有三亞的瑞吉酒店。中糧走一些高端的品牌，在真正稀缺資源的位置上建一些有品質，有品牌的，好服務的酒店。
中糧副總裁周政商業地產的前瞻性戰略
中糧堅持以大悅城品牌的城市綜合體發展戰略，努力成為品牌地產方面的優秀引領者。當然，中糧的發展後面會結合戰略談一些體會。綜合體的發展一定要考慮到投資和回報，考慮到品牌，真正能夠讓消費者持續的認可你，關註你。當然，核心競爭能力的提升也是我們重點要關註的，在新的佈局方面，你的節奏怎麼掌握，能不能做一個成功的綜合體，能不能讓市場有持續的良好的反映，產品線怎麼樣進一步堅持，進一步提升，下面介紹一下商業地產的一些體會。
第三，從企業表現方面來說，新的增長，重點企業的增長力度會更大。當然同業很多住宅企業也在不斷地轉型，行業呈現住宅和商業雙輪驅動的模式，包括海外投資、海外上市的模式，也在不斷地增長。從資金層面來說，銀行的資金從信貸規模，銀根緊縮整體來說有一定的壓力。從住宅和商業方面來說，穩定的雙輪驅動模式來說要借助於融資渠道的多元化、多樣化。債券、票據等直接融資方式使得我們緩解資金的壓力。電商為實體的沖擊加強，標準化產品轉移到線上，電商改變和傳統的消費習慣，培養瞭新型的消費模式。行業的機遇，電商對於商業地產，對於我們生活方式的影響既有挑戰，也有機會。從商業地產發展來看，新型城鎮化的發展充分的釋放瞭改革的紅利，商業地產既有投資屬性，也有消費屬性，在中國城市化進程發展過程裡，城鎮化規模和城鎮數目不斷地增加，使得我們國傢未來商業地產迎來瞭前所未房貸利率試算表excel檔二胎年息有的機遇。目前城市化進程是50%左右，到2020年常住人口的城鎮化人口會達到60%，所以從商業地產發展來說，雖然有很多城市會比較白熱化的競爭，如果我們選擇瞭正確的戰略，有一些前瞻性的分析和思考的話，商業地產還是有很多的發展機會。
簡要介紹一下中糧集團在商業方面的情況。
運營和推廣層面，精細化的管理和服務非常重要，商業地產不是建完瞭把商戶招來就完瞭，購物中心的管理真正的挑戰在後面，包括細化的管理，樓層的管理，要服務好客戶，使業績穩定提高。
產品戰略，你的想法很好，賬算的很好，但是最後產品跟你的定位完全不吻合，這是很大的問題。產品的設計方面，商業是指導性的規劃，商業得作為先導，不是設計師想怎麼做就怎麼做，一定和產品定位、戰略定位相吻合做前瞻性的商業定位。我們做大悅城的定位是年輕客群，年輕、時尚、潮流、品位，在整個建築造型、色彩、音樂、燈光、動線、停車、服務等等各個環節要從物質層面、精神層面、文化層面要滿足消費者的需求。所以，你的產品要貫穿這個主線，以客戶為導向，以客戶為中心這樣一個設計原則。包括過程裡面所有的實施、落實都要圍繞這樣一個理念。
體驗戰略方面，體驗不斷地創新模式是我們服務好客戶持續發展的非常重要的環節。包括幾方面：建築方面的體驗，比如建築動線的安排，這種體驗感受在線上是找不到的；品牌的體驗，空間感很好，可逛性怎麼樣，業態的組合怎麼樣，是不是以人為本，這裡面就有比較大的文章，這裡面有很多的空間可以做，真正讓客戶來瞭以後所有的東西都喜歡滿意；服務的體驗，客戶來瞭以後對服務滿不滿意，停車標識是不是滿意，音樂、氣味、燈光、空間壓迫感、組合是不是滿意。所以，周到細致的服務是客戶很重要的一個體驗。還有推廣活動，購物中心要有很多新鮮的活動，媒體的傳播，讓我得到意外的驚喜，意外的知識，意外的開心。 最後一個就是團隊，這些戰略要落地的話很重要的就是團隊，除瞭總部要有團隊，各個項目也要有團隊，從招商、推廣、運營形成一個系統，讓你的發展得到支持。
內容來自sina新聞
從過去已經開業的五個大悅城，北京的西單大悅城、北京的朝陽大悅城、天津的南開大悅城、沈陽大悅城、上海大悅城，和正在建的煙臺大悅城和成都大悅城，包括在深圳正在推進的大悅城。這些項目還是比較成功的。
西單比較成功，不僅僅是因此位置比較好，西單以外的大悅城我們緊緊圍繞瞭我們定位的客戶，做足瞭客戶真正的需求，包括對客戶體驗的不斷創新，包括物質層面、娛樂層面、精神層面、文化層面，不同層面的需求都在做創新。朝陽大悅城這個區域是一個副中心，壓力非常大，體量也很大，但是項目這幾年的發展非常好。我們要把整個項目運作好，包括天津、沈陽都要持續穩定的把項目做好。
以下為周政演講實錄：
住宅開發我們堅持滿足消費者，滿足民生要求的產品，以首置首改為主，我們也做稀缺位置上好的高端產品，在一線城市也有投入在做，但是更重要的是做產品，把產品做好。
第一，從行業來說，剛才任總說在整個"中國夢"來說，房地產行業要做好這個夢，我想每個企業都有每個企業的追求，每個企業都有每個企業的理解，我們也有一個理解，借這個機會把中糧的情況做一個簡要的介紹，對商業地產的發展做一個前瞻性的思考。
商業地產非常重要的就是投資周期比較大，回報周期比較長。如果我們在投資決策沒有一個系統的思考，沒有戰略的引領，沒有系統的管理，不能做到工作前置，計劃先行，不能做到全過程管理，最後結果至上項目就很難成功。我們自己的體會是，要從項目的選址開始，選址之前要先有定位，你要定位一個什麼樣的客群，你自己要想明白，想明白之後要堅持。整個過程對定位、設計，你要服務什麼樣的客戶，打造什麼樣的核心能力，根據客戶的需求從選址到產品都要有戰略。再加上商戶的落位，商戶落位之後整個購物中心能不能運營好，業務能不能提高，消費者能不能滿意，這又是運營環節怎麼樣能夠不斷地持續優化的過程。最後一個問題，這個項目在各種競爭格局下，在電商的沖擊下又怎麼樣能夠持續穩定的增長，這需要一個全過程的管理。所以，從項目的選址開始就要非常的慎重，這是一個全過程的管理。
從選址方面來說，城市怎麼選，很多時候中糧也感覺很被動，今天這個領導推一個項目，明天那個朋友來一個項目。我們過去也走過彎路，有時候可能有些項目選的並不是真正適合你發展的項目，因為這裡面有真正非常強的市場規律。如果城市選的時機不對，或者這個城市目前競爭格局已經很激烈，這時候你糊裡糊塗就去瞭，有時候往往被某些小的東西影響瞭你的大的決策，所以城市發展潛力，商業零售業的發展潛力，人均可支配的消費能力，行業的競爭格局怎麼樣，這些東西都是首先要考慮的。
選址要有科學的方法，我們要有一套評價體系，把各方面的指標盡量多的用定量的東西分析，最後對系統區域進行市調，一定不能脫離這個規律，不能說這個事兒拍腦袋，說話說地很便宜，這樣就可能帶來很大的風險。
從財務戰略方面來說也很重要，選址一定要在地塊獲取之前進行精細化財務模型的測算，你要有一套模型。你如果有一線商圈很好的位置，比如說在西單這樣的位置，這個區域可以比較自信，隻要地價不要太貴，這個區域能拿到對未來的商業模式有一個定位，有很好的商業模式，這個地方的溢價能力就會很高，你的回報就不需要擔心。當然，你還要有很好的品牌和很好的定位。在一些普通商圈裡面，最好考慮到一部分輔助型、銷售型的業務來支撐一下，綜合體的好處就是商業的壓力比較大，這個時候應該爭取這個區域能夠配一部分銷售型的住宅、公寓、寫字樓，現金能有一部分揮手，能緩解商業地產本身的壓力，使商業保持比較好的回報。在新興的地塊，有一些三、三線城市未來的前景也很好，但是在租金測算方面壓力比較大，這個時候要在綜合體裡面現金回報的配比方面量要比較大。租金要進行倒逼，要通過商戶的測算，加上整個城市的宏觀數據，進行綜合的推導和加權平均，推算一下這個區的財務指標符不符合我們的要求。
大傢知道，從資金方面來說，對於商業地產也非常的關註，商業地產本身的發展對資金的需求也非常的巨大。所以，隨之而來，隨著商業地產持續的發展，資金也大幅的轉移到商業地產行業。在2013年房地產基金數量有132隻，2013年房地產行業共同完成的並購達到148起，也有不少房地產企業逐步的涉足到商業銀行領域。
產品做完就是招商運營管理，這個過程也非常重要。中糧在這方面花的功夫比較多，商戶定位要有一個組合的理念，首先你的運營核心能力招商要定準，組合要有模塊化。不是說三、四百商戶裡面隨便就定一個概念，什麼餐飲、零售、娛樂，這裡面它們之間有什麼關系，我們要始終圍繞消費者。我們一定要關註客戶，關註消費者到瞭購物中心想什麼，什麼東西是最能感動他，什麼東西是最能引領他的。逛完零售以後，過去我們有一個體會，發現有時候要歇腳，要配一個咖啡店，配一個書店，說書店的租金不行，堅決反對，但是配一個書店對零售型客戶的支持非常重要，舍棄一點兒小利益，會賺來一些大利益，站在以人為本的角度，豐富瞭客戶的不同層次需求。休息是精神層面，要看看書，中午時間到瞭要吃飯，吃完飯要看場電影，溜個冰，當然整個系統比較復雜，從不同的樓層，不同的動線非常有講究。總部有統一品牌的時候，30%的統一模塊總部要抓，40%推薦你去抓，另外30%要本地化。要有一套集約化整合資源的規模效應和各個地區本身的特點相結合。
當然，所有從事商業地產都感受到電商對商業地產一定的沖擊。從電商發展的歷史來說，它也是一個漸進的過程，從B2B到啟蒙階段，到B2C的成長階段，到行業的擴張，到今天的電子商務平臺，到行業的三巨頭形成瞭進一步的生態發展系統整合資源的階段。消費習慣的改變對商業地產的影響非常大，購買習慣、標準化的產品、快捷方便的產品、低成本的產品肯定線上買的比較多。生活習慣，比如說打車、導航系統、社交系統，都可以通過IT手段，支付方面也有瞭信用的保證，移動支付，線上、線下客流的導入，比如說大眾點評，給我們帶來瞭更多的機遇，對於我們來說線下的商業地產把線上的導下來，怎麼做一個好的評價系統，進行資源的整合改變我們的消費習慣，更多的滿足消費者多層次、多方面的需求。
大數據戰略也是非常重要的，這幾年業務的提升得益於數據戰略。今天人們對數據越來越依賴，過去各種粗放式對消費者的主觀臆斷，這段時間人流少什麼原因？我看是因為這段時間天氣熱瞭，購物中心商品可能滿足不瞭客戶，很粗放的判斷是錯誤的。所以，必須精細化的從會員體會，包括零售客戶的體會，包括要做一個書店、咖啡店是客戶告訴我們的。所以，要從全維度的數據體系開始進行數據系統的建設，進行信息不斷地挖掘。全生命周期消費者模型的分析，這些數據獲取的目的是指導我們的管理，指導我們的決策。調整商戶根本什麼調？再投一個大悅城，再做一個商業地產怎麼做？這些數據可以支撐我們做決策。從產品層面來講也可能有偏差，產品組合不好，建築風格不好，人們來瞭以後不好停車。從商戶的管理層面更是這樣，幾百傢商戶過去運營的情況怎麼樣，過去很多企業都糊裡糊塗，你得深入進去，好的商戶好在什麼地方，不好在什麼地方，商戶是商業地產的延伸，通過數據追蹤下去，管理延伸下去，把商戶作為購物中心自己的一部分。從運營的提升方面來說也是這樣，運營的提升、服務的提升一切來自於大數據。消費者是否滿意，不要自我感覺很好，實際上有差距，這些也來自於大數據分析。
品牌的管理對商業地產業很重要，你的模式是否可以復制，無論從品牌還是商業組合，還是本身的特制，品牌能不能準確的表達、傳播，包括員工的服務能讓消費者感受到。要系統的把產品的品牌打造好，為瞭它的的發展進一步擴張有一個好的基礎。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-02/13422672172.shtml
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